Conserver l’usufruit d’un bien et en céder la nue-propriété revêt un avantage significatif pour le nu-propriétaire, en particulier au moment de la succession pour en limiter les droits y afférents. Cette opération patrimoniale doit alors avoir été montée du vivant des deux parties.
Qu’est-ce que la pleine propriété, la nue-propriété et l’usufruit ?
Prenons immédiatement un exemple pour mieux développer nos explications. Pierre, 30 ans, achète un bien immobilier. Il en est le plein propriétaire : il y vit avec sa famille (son épouse et ses deux enfants). Arrivé à un certain âge, il décide d’en préparer la transmission en privilégiant ses deux enfants. Pour cela, il opte pour la donation.
Or, Pierre ne possède pas d’autre logement et ne souhaite pas en louer. En effet, dès que la maison fait l’objet de ladite donation, elle sort définitivement de son patrimoine tandis que ses enfants en deviennent immédiatement les pleins propriétaires.
Pierre consulte un conseiller en gestion de patrimoine qui lui suggère plutôt de réaliser un démembrement et de ne donner que la nue-propriété. Ainsi, il donne les murs de la propriété à ses enfants de son vivant, tandis qu’il continue à y loger sans crainte de se voir éventuellement expulsé par ces derniers. En effet, Pierre en devient l’usufruitier, et ce n’est qu’à son décès que la transmission de l’usufruit a lieu.
En attendant cette échéance, Pierre décide de préparer sa retraite et de faire louer la maison. Il loue à son tour un appartement plus petit. La possibilité d’exploiter le bien et d’en jouir des revenus fait aussi partie des droits de l’usufruitier.
Pierre décède quelques années plus tard. Le démembrement s’éteint donc automatiquement, tandis que les enfants qui ont acquis la nue-propriété à l’avance ne reçoivent plus que l’usufruit au moment de la succession. Ce qui leur confère, à partir de ce moment-là, le statut de pleins-propriétaires.
Quid des droits de succession ?
Si la propriété avait été transmise en pleine propriété, les enfants seraient redevables du paiement des droits de succession y afférents. Or, toujours en référence à notre exemple ci-dessus, seul l’usufruit entre dans le patrimoine des enfants héritiers au décès de Pierre. Conséquence : les enfants sont exonérés de droits de succession.
Paiement des droits de donation au moment de la cession de la nue-propriété
Attention toutefois, car la donation de la nue-propriété doit faire l’objet de l’acquittement des droits qui en découlent. C’est cependant à partir de la valeur de la nue-propriété et non de la pleine propriété que le calcul sera basé.
Si Pierre a fait don de la nue-propriété tôt, ses enfants s’acquitteront de droits de donation amoindris, voire ne paieront rien si le montant taxable de l’actif est inférieur ou égal à 100 000 euros. En revanche, si Pierre n’a fait don de la nue-propriété qu’à un âge tardif, la valeur de la nue-propriété sera plus forte et entraînera le paiement de droits de donation plus élevés.
C’est pourquoi, la préparation de la transmission doit se faire avec soin et plusieurs années à l’avance, afin de profiter de tous ces avantages fiscaux et de s’alléger des diverses taxations au moment de la succession. La donation est irréversible : une fois la nue-propriété léguée, elle ne pourra plus être restituée.
Si Pierre décide, à l’inverse, d’avantager son épouse, il réalise une donation en pleine propriété en faveur de cette dernière et ce, de leur vivant. Il s’agit alors d’une donation entre époux ou donation au dernier vivant. Ce ne sera pourtant qu’au décès de Pierre que son épouse se verra la propriété introduite dans son propre patrimoine.